在产业地产领域，实地调研是至关重要的。而在调研的过程中，采用正确的技巧可以更加高效地获取信息，减少错误判断的概率。

产业地产调研，基于两大维度：客户维度和产品维度。客户们在各自行业里摸爬滚打，从零到一，再从一到十，再到百千上万，每个企业的发展逻辑和生意哲学是不尽相同的；总体来讲，产业人的思维一般是以朴素的“成本思想”为主，作为专业的产业地产投资商，我们可以这样简单理解——就是人家来到你的产业园来投资兴业，具备一定规模，是为了寻求下一步更大的发展空间，赚更多的钱，甚至日后有更大的投资融资上市等若干诉求；符合客户这一逻辑，才是本文反复强调的第一逻辑！在符合第一逻辑之后，加上我们项目土地属性和规划限制条件，以及项目所在地城市配套、区域禀赋条件等等考虑，按照经济效益最佳等原则指引下的产品体系构建，使之符合国家行业若干规范条例的产品体系。

一个好的调研者必然是一个良好的观察者。在踩盘的时候，应该注意环境、路况、交通以及周围的设施情况。最好能够多去这个区域的商圈逛逛，看看周边有哪些大型商场、超市、饭店、咖啡店以及其他娱乐场所。这将有助于你对项目的价值进行更加全面的了解。

(资料图)

在调研的过程中，与业主以及中介人员的交流是必不可少的。首先，需要对业主或者中介人员提出一些基本问题，例如区域环境、产权状况、规划用途、税费等等。同时，也应该关注对方的业务背景、经验、口碑等方面，以便更好地评估对方所提供的信息。

对于不同类型的产业地产，应该有不同的调研方法，了解不同行业、不同企业对于工业厂房生产线、设备、工艺以及环境的要求。在针对每个不同类型的产业地产进行调研时，应该有针对性地制定你的调研计划。

一些第三方数据也非常有用。例如，政府公开的产业地产规划、城市规划、土地出让结果等信息，可以帮助你更好地理解产业地产市场条件。此外，在一些数据服务平台中，一些基础的市场数据，例如租金、空置率、售价等数据也可以帮助你更好地评估项目价值。

具体调研流程如下：

一、了解客户结构

首先，从项目地所在的区域现状开始，综合分析出区域经济发展机遇；再由“项目规划的限制条件和土地属性转变的可能性”进行探讨，结合类似案例成功经验，专家讨论等形式，得出有关客户结构初判结论，包括但不限于：潜在客户类型、企业规模、行业特点特性，企业群及构成比例，以及企业设立、搬迁或者选址与本项目的地缘关联度。

二、了解市场格局

在调研之前，首先必须了解市场的整体情况和格局，包括城市的基本情况、产业分布情况、交通及物流状况等。只有对市场有全面的理解，才能更好地找到优质的投资机会。

三、了解业态

产业地产的类型较多，包括工业园区、自建厂房、科技园区等。在进行调研时，必须对不同类型的产业地产的业态需求进行了解和分析，以便更好地寻找投资机会。例如，在寻找工业园区时，需了解不同行业的用地需求及政策支持情况。

四、了解区位

在产业地产中地理位置是非常重要的因素。因此，必须寻找地理位置优越的物业。优越的地理位置可以增加物业的价值，也能更好地满足客户的需求。

五、了解政策

政策环境对产业地产的发展有很大的影响。必须了解相关的政策环境，如土地政策、税收政策等，以便更好地预测市场趋势和未来的投资机会。

六、客户深入调研

如何开展客户样本深访，可以参考以下三步：第一，采集抽取；第二，研究办法的确定和行动，大数据分析、定性分析、电话访谈、群组访谈、深访；第三，归纳整理出客户群的核心结论：来源、行业细分、企业属性及未来业务发展需求（政策类、物业需求）等。

此时，往往我们能够锁定一些意向客户，浅而易见的是，客户调研的过程也是推广项目的过程，更会把前置招商放在一起，当你透彻了解客户需求，在未来项目定位、功能构建等方方面面，有很多考虑是会领到目标客户都有所感动的话，那么，项目前期功课就做得很好了。

在进行产业地产投资前，必须进行详细的调研。只有深入、全面、系统地了解每个项目的实际情况，才能更好地找到优质的投资机会。

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