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近期，关于调降存量房贷利率的相关讨论逐渐升温。

目前来看，存量房贷利率与新发房贷利率相差较大。据央行数据，截至2024年第二季度末，全国新发房贷利率已降至3.45%，而目前存量房贷的利率普遍在4%以上。

虽然，借款人提前还房贷将对减轻居民债务负担、拉动消费增长起到积极作用。但对商业银行而言，提前还房贷可谓有利有弊。东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示，对银行而言，居民较大规模提前偿还房贷，意味着高收益、低风险的优质信贷资产流失，这会对银行利润形成较为严重的侵蚀。更为重要的是，持续出现较大规模的提前还贷潮，会向房地产市场传递负面信号，不利于扭转市场预期，推动楼市企稳回暖。

下调存量房贷利率有助于缓解“提前还房贷”现象。自去年9月25日起，存量首套房贷利率经历了一波下调，借款人减少了利息支出。受此影响，提前还房贷规模一度有所下降。

然而，在多重因素影响下，“提前还房贷”的相关讨论热度近期又不断增加，关于调降存量房贷利率的呼声也有所提高。

王青表示，今年启动第二轮存量房贷利率下调的概率较大。这对缓解当前消费需求低迷有重要意义。

王青认为，尽管存量房贷利率再下调，短期内银行经营压力会进一步加大。但是，这个约束或难题并非根本性障碍，监管部门可通过引导商业银行有序下调存款利率的方式予以缓解。这能够在减轻房贷居民家庭负担的同时，缓解对银行利润的挤压。

招联首席研究员董希淼建议，通过“商转公”(商贷转公积金贷款)的形式实现存量房贷利率的下调。一般而言，公积金住房贷款利率低于同期限的商业性个人住房贷款。“商转公”有助于减少借款人及其家庭的房贷利息支出，降低还贷压力。对银行而言，“商转公”也可能减少房贷提前还贷行为。

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